在房产已设定有效抵押登记的情形下，所有权人将其赠与子女的行为，其法律效力核心在于抵押权登记的对抗力、受赠子女的主观状态及债权人的权利主张路径。关于这一情形，北京市中恒信律师事务所丁磊律师根据法律条文规定以及实践审判规则，归纳探究了抵押房产赠与子女的法律效力及债权人救济路径，供大家参考。

一、抵押权登记的公示对抗效力

根据《民法典》第402条，建筑物抵押权自登记时设立。该登记具有公示公信效力，向社会宣示财产权利负担。即使抵押人将房产赠与子女，该赠与行为无法消除既存抵押权。《民法典》第406条明确规定抵押财产转让时抵押权不受影响。因此，无论房产流转至何人之手，抵押权人均享有优先受偿权。

二、主张赠与无效的法律依据

1.恶意串通导致法律行为无效

依据《民法典》第154条，若赠与人与其子女明知房产存在抵押且赠与将导致债务人责任财产不当减少，损害债权人利益，即构成恶意串通。此时债权人可诉请法院确认赠与合同无效，房产应恢复登记至赠与人名下。

2.无偿处分损害债权可被撤销

若无偿赠与导致债务人偿债能力显著降低，债权人可依据《民法典》第538条行使撤销权。债权人需在知道撤销事由之日起一年内行使权利。撤销后赠与行为失效，产生恢复原状效果。

三、排除受赠子女善意取得可能

《民法典》第311条规定的不动产善意取得制度在此情形下不适用。善意取得需同时满足善意、支付合理对价、完成登记三要件。因赠与系无偿行为，受赠人未支付对价，自然排除善意取得适用。无论子女是否知晓抵押权存在，均无法获得无负担的完整所有权。

四、债权人的救济途径与诉讼策略

1.确认合同无效之诉

当证据证明存在恶意串通时，债权人可依据《民法典》第154条，直接请求法院确认赠与合同无效，胜诉后申请执行回转。

2.债权人撤销权之诉

在难以证明恶意串通但能证明偿债能力受损时，债权人应及时依据《民法典》第538条提起撤销权之诉。需重点证明债权合法有效且到期、债务人无偿赠与、该行为导致清偿能力明显下降，并严格遵守除斥期间。

3.实现抵押权

无论采取上述何种诉讼策略，在赠与行为被否定后，债权人最终均可通过对该抵押房产行使抵押权实现债权。必要时可在诉讼中一并提出实现抵押权请求。

五、关键证据与风险防范要点

债权人主张权利需提供：合法有效的债权凭证、房产抵押登记证明、证明赠与事实的文件、债务人偿债能力因赠与受损的证据。主张恶意串通需形成完整证据链。抵押权人应在抵押合同中明确约定限制或禁止转让条款，即使债务人违约转让，抵押权人可主张违约责任增加其违法成本。

律师观点

抵押房产赠与子女并非当然无效，但受法律严格规制。债权人可依据恶意串通无效规则或债权人撤销权制度寻求救济。抵押权的追及效力是债权保障基石，受赠人因无偿性无法主张善意取得。债权人应精准选择诉讼路径，严格遵循法定时限，方能有效维护权益。